สินเชื่อบ้าน คืออะไรมาดูกัน
สินเชื่อบ้าน การซื้อบ้านเป็นการลงทุนที่สำคัญที่สุดอย่างหนึ่งที่บุคคลสามารถทำได้ แต่มีเพียงไม่กี่คนที่สามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้ทันที สินเชื่อบ้านเป็นสินเชื่อประเภทหนึ่งที่เสนอโดยธนาคารและสถาบันการเงินที่อนุญาตให้บุคคลทั่วไปซื้อบ้านหรือทรัพย์สินที่สามารถผ่อนชำระได้
สินเชื่อบ้านเรียกอีกอย่างว่าการจำนองและค้ำประกันโดยตัวทรัพย์สินเอง กล่าวอีกนัยหนึ่งหากผู้กู้ไม่สามารถชำระเงินกู้คืนได้ ธนาคารหรือสถาบันทางการเงินมีสิทธิดำเนินการทางกฎหมายเพื่อยึดทรัพย์สินเพื่อชดใช้เงินลงทุน ดังนั้น การจำนองไม่ได้เป็นเพียงวิธีการซื้ออสังหาริมทรัพย์เท่านั้น แต่ยังเป็นข้อตกลงทางกฎหมายในการชำระคืนเงินกู้เต็มจำนวนอีกด้วย
กระบวนการสินเชื่อบ้านประกอบด้วยหลายขั้นตอน ได้แก่ การอนุมัติล่วงหน้า การสมัคร การอนุมัติ และการจ่ายเงิน ก่อนที่จะสมัครขอสินเชื่อบ้าน สิ่งสำคัญคือต้องค้นหาอัตราดอกเบี้ย เงื่อนไขการชำระคืน และประเภทเงินกู้ที่ดีที่สุด นอกจากนี้ยังจำเป็นต้องตรวจทานเอกสารทางการเงิน เช่น รายงานเครดิต การคืนภาษี และประวัติการทำงาน เพื่อให้มั่นใจว่ามีคุณสมบัติเหมาะสม
มีสินเชื่อบ้านประเภทต่างๆ ให้เลือก ได้แก่ การจำนองแบบอัตราคงที่ การจำนองแบบปรับอัตราได้ สินเชื่อจัมโบ้ และสินเชื่อที่มีประกันโดยรัฐบาล การจำนองแบบอัตราคงที่มีอัตราดอกเบี้ยและเงื่อนไขการชำระเงินคงที่ ในขณะที่การจำนองแบบอัตราปรับได้มีอัตราดอกเบี้ยที่เปลี่ยนแปลงตลอดเวลาตามเงื่อนไขของตลาด สินเชื่อจัมโบ้มีไว้สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่มีมูลค่าสูง ในขณะที่สินเชื่อที่ประกันโดยรัฐบาลได้รับการสนับสนุนโดยหน่วยงานรัฐบาลกลางและมักจะเสนอข้อกำหนดในการชำระเงินดาวน์ที่ต่ำกว่า
โดยสรุป สินเชื่อบ้านคือผลิตภัณฑ์ทางการเงินที่ช่วยให้บุคคลทั่วไปสามารถซื้อบ้านหรืออสังหาริมทรัพย์ได้เมื่อเวลาผ่านไป คุณจำเป็นต้องใช้เวลาในการทำความเข้าใจกระบวนการกู้ยืมและทบทวนสินเชื่อบ้านประเภทต่างๆ เพื่อหาทางเลือกที่ดีที่สุดสำหรับสถานการณ์ทางการเงินของคุณ การพิจารณาอย่างรอบคอบ สินเชื่อบ้านสามารถช่วยให้ความฝันในการเป็นเจ้าของบ้านของคุณเป็นจริงได้
1.รู้เรื่องสินเชื่อบ้านเบื้องต้น
สำหรับมือใหม่ที่ไม่เคยมีประสบการณ์ซื้อบ้าน เมื่อถึงเวลาศึกษาข้อมูลเพื่อขอสินเชื่อ หากคุณไม่มีความรู้พื้นฐานด้านการเงินที่เกี่ยวข้องกับสินเชื่อมาก่อนอาจรู้สึกว่าการขอสินเชื่อเป็นเรื่องที่ยุ่งยาก
สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย หรือ สินเชื่อบ้าน หมายถึง เงินกู้ที่ทางสถาบันการเงินปล่อยให้สำหรับการซื้อ/สร้างที่อยู่อาศัย โดยจำนวนเงินที่ผู้ขอกู้จะได้ตามที่ธนาคารประเมินให้จะเรียกว่า “วงเงิน” และเมื่อถึงคราวที่ต้องชำระเงินคืน ก็จะมี “เงินต้น” หรือจำนวนเงินจริงๆ ที่ผู้กู้ยืมไป กับ “ดอกเบี้ย” หรือเงินส่วนที่ธนาคารคิดเพิ่มเติมที่ผู้กู้ต้องชำระเป็น “งวดๆ” ซึ่งโดยมากรอบงวด คือ ทุกๆ 1 เดือน ตลอด “ระยะเวลากู้” ซึ่งยาวนานตั้งแต่ 10 – 30 ปี หรือสูงสุดถึง 40 ปี
นอกจากนี้ ยังมีศัพท์เกี่ยวกับการกู้สินเชื่อบ้านอีกหลายคำที่มือใหม่ควรทำความเข้าใจก่อนเพื่อให้คุณสามารถดำเนินการขอสินเชื่อไปได้อย่างราบเข้าใจและราบรื่น
2.รู้สุขภาพการเงิน
สถานะการเงินมีผลต่อการขอสินเชื่ออย่างมาก รายได้และภาระหนี้สามารถใช้ประเมินได้ว่าคุณจะได้วงเงินสินเชื่อเท่าไหร่ ต้องผ่อนชำระต่อเดือนมากน้อยแค่ไหน ซึ่งโดยทั่วไปเงินที่ใช้ผ่อนชำระรายเดือนไม่ควรเกิน 30 – 40% ของรายได้ (ขึ้นอยู่กับอาชีพและความมั่นคงของรายได้)
การตรวจสอบความพร้อมฐานะทางการเงินสามารถเริ่มต้นง่ายๆ ได้ดังนี้ ประเมินรายได้ ตรวจสอบค่าใช้จ่ายในแต่ละเดือน สินเชื่อที่กำลังผ่อนชำระ รวมถึงหนี้คงค้างบัตรเครดิต โดยสามารถยื่นขอตรวจสอบข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลเครดิตบูโร (Credit Bureau) เพื่อแสดงหนี้สินปัจจุบัน และประวัติการผิดชำระเพื่อให้เห็นภาพรวมเครดิตได้ชัดเจนขึ้น นอกจากนี้ คุณยังสามารถคำนวณสินเชื่อเพื่อประมาณการยอดผ่อนต่อเดือนสำหรับวางแผนก่อนได้
นอกจาก ‘ตรวจสุขภาพการเงิน’ แล้ว การออมเงินก็สำคัญไม่แพ้กัน เพราะการซื้อบ้านนั้นมีค่าใช้จ่ายอื่นๆตามมาอีกมากมาย เช่น ค่าตกแต่งบ้าน ค่าส่วนกลาง ค่าประกัน การที่มีเงินดาวน์นอกจากจะสามารถเพิ่มโอกาสการอนุมัติสินเชื่อแล้ว ยังช่วยลดภาระต่อตัวเองได้อีกด้วย
3.รู้เรื่องดอกเบี้ย
ดอกเบี้ย คือ เงินที่ผู้กู้จะต้องชำระให้กับผู้ให้กู้เพิ่มเติมจากเงินต้นที่กู้มา สำหรับสินเชื่อบ้าน ถือเป็นสินเชื่อที่คิดอัตราดอกเบี้ยต่ำที่สุด และมีวิธีคำนวณดอกเบี้ยที่ต่างจากสินเชื่อประเภทอื่น เพื่อให้ผู้กู้ยืมสามารถผ่อนชำระหนี้ซึ่งอาจเป็นหนี้ก้อนใหญ่ที่สุดก้อนนี้ได้
วิธีคำนวณดอกเบี้ยสินเชื่อซื้อบ้านนั้นโดยทั่วไปธนาคารจะใช้วิธีการคำนวณแบบ “ลดต้นลดดอก” (Effective Rate) หมายถึง การคิดดอกเบี้ยตามจำนวนเงินต้นที่เหลืออยู่ เท่ากับว่า เมื่อชำระเงินกู้ไปเรื่อยๆ ยอดเงินต้นก็จะลดลง ส่งผลให้สัดส่วนดอกเบี้ยที่จ่ายลดลงในแต่ละงวด ดังนั้น หากคุณชำระเงินเกินงวดเพื่อตัดเงินต้นเป็นประจำ ก็จะช่วยให้คุณปลดหนี้ได้ไวขึ้น
ทั้งนี้ วิธีการคิดอัตราดอกเบี้ยของธนาคารก็จะมีอยู่ 2 วิธีด้วยกัน ได้แก่
- อัตราดอกเบี้ยคงที่ (Fixed Rate) เป็นอัตราดอกเบี้ยที่มีการกำหนดตัวเลขแน่นอน มักจะกำหนดในช่วง 1-3 ปีแรกในการผ่อน ทำให้ทราบจำนวนที่ต้องจ่ายอย่างแน่นอน สามารถวางแผนการเงินล่วงหน้า และควบคุมค่าใช้จ่ายได้
- อัตราดอกเบี้ยลอยตัว (Floating Rate) เป็นอัตราดอกเบี้ยที่มีการเปลี่ยนแปลงตามข้อกำหนดแต่ละธนาคาร ปรับขึ้นลงตามสถานการณ์ตลาดการเงิน ไม่สามารถกำหนดได้ และอาจจะแตกต่างกันขึ้นกับความเสี่ยงของผู้กู้ สำหรับอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยมักจะใช้อัตราดอกเบี้ย MRR และ MLR เป็นหลัก
เมื่อจะกู้สินเชื่อบ้านจึงควรพิจารณาเลือกวิธีการคิดอัตราดอกเบี้ยให้เหมาะสมกับความสามารถในการบริหารเงินของ
เอกสารกู้เงินซื้อบ้านที่จำเป็นรับรองขอสินเชื่อบ้านผ่านฉลุย
เอกสารทั่วไป
- สำเนาบัตรประชาชน บัตรข้าราชการ หรือหนังสือเดินทาง
- สำเนาทะเบียนบ้าน
- สำเนาทะเบียนสมรส/ใบหย่า/ใบมรณะบัตร/ใบแจ้งความแยกกันอยู่ การออกแบบบ้าน
- สำเนาใบเปลี่ยนชื่อ/นามสกุล (ถ้ามี)
เอกสารแสดงรายได้
- กรณีประกอบอาชีพประจำ หรือผู้มีรายได้ประจำ
- หนังสือรับรองเงินเดือนหรือหนังสือรับรองเงินเดือนแบบใช้สวัสดิการของหน่วยงาน
- สลิปเงินเดือนย้อนหลัง 6 เดือน
- สมุดบัญชีเงินเดือนย้อนหลัง 6 เดือน
- กรณีเจ้าของธุรกิจ
- สำเนาทะเบียนการค้าหรือหนังสือรับรองการจดทะเบียนบริษัท
- รายชื่อผู้ถือหุ้น
- รายการเดินบัญชีเงินฝากย้อนหลัง 12 เดือน
- สำเนาบัตรประจำตัวผู้เสียภาษี
- หลักฐานการเสียภาษี เช่น ภ.พ. 30 เป็นต้น
- รูปถ่ายกิจการ 4-5 ภาพพร้อมแผนที่ตั้งโดยสังเขป
- กรณีประกอบอาชีพอิสระ
- รายการเดินบัญชีย้อนหลัง 6 เดือน
- ใบอนุญาตประกอบวิชาชีพ เช่น แพทย์, ทนาย, สถาปนิก เป็นต้น
เอกสารหลักประกัน
- สำเนาโฉนดที่ดิน หรือสำเนาหนังสือแสดงกรรมสิทธิห้องชุด
- สำเนาสัญญาจะซื้อจะขาย หรือสัญญามัดจำ
- แผนที่แสดงทำเลที่ตั้งของที่ดินหลักประกัน
คำอธิบายอัตราดอกเบี้ยเงินกู้
- MLR (Minimum Loan Rate) อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ขั้นต่ำที่ธนาคารกำหนดเรียกเก็บลูกค้ารายใหญ่ชั้นดีประเภทเงินกู้แบบกำหนดระยะเวลา
- MRR (Minimum Retail Rate) อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ขั้นต่ำ ที่ธนาคารเรียกเก็บจากลูกค้ารายย่อยชั้นดี
- MOR (Minimum Overdraft Rate) อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ขั้นต่ำ ที่ธนาคารเรียกเก็บจากลูกค้ารายใหญ่ชั้นดี ประเภทเงินเบิกเกินบัญชี
- สินเชื่อบ้านบัวหลวง ของธนาคารกรุงเทพ ให้วงเงินกู้สูงสุด 80-90% ของราคาประเมิน อัตราดอกเบี้ยแบ่งตามวงเงินกู้ โดยหากเงินกู้ต่ำกว่า 500,000 บาท คิดดอกเบี้ยที่อัตรา MRR-0.625% สำหรับเงินกู้ตั้งแต่ 500,000 บาทขึ้นไป แต่ไม่เกิน 3 ล้านบาท คิดอัตราดอกเบี้ยที่ MRR-1.25% สำหรับวงเงินตั้งแต่ 3 ล้านบาทขึ้นไป แต่ไม่เกิน 5 ล้านบาท ดอกเบี้ยอยู่ที่ MRR-1.375% ส่วนวงเงินตั้งแต่ 5 ล้านบาทขึ้นไป คิดดอกเบี้ยที่ MRR-1.5% บ้านจัดสรร
- สินเชื่อกรุงไทยบ้านแสนสะดวก ของธนาคารกรุงไทย ให้วงเงินกู้สูงสุด 80-90% ของราคาประเมิน ส่วนอัตราดอกเบี้ยคิดอัตราเดียวกันเลย คือ MLR-0.25%
- สินเชื่อบ้านกรุงศรีเพื่อซื้อที่อยู่อาศัย ของธนาคารกรุงศรีอยุธยา ให้วงเงินกู้สูงสุด 85-90% ของราคาประเมิน ส่วนอัตราดอกเบี้ยแบ่งเป็นวงเงินกู้ 1 ล้านบาท แต่ไม่เกิน 5 ล้านบาท คิดดอกเบี้ยที่ MRR-1.10% สำหรับวงเงินกู้ตั้งแต่ 5 ล้านบาทขึ้นไป อัตราดอกเบี้ยอยู่ที่ MRR-1.35%
- K-Home Loan ของธนาคารกสิกรไทย ให้วงเงินกู้สูงสุด 80% ของราคาประเมิน อัตราดอกเบี้ยอยู่ที่ MRR-1.00% สำหรับทางเลือกที่มีโปรโมชั่นดอกเบี้ยในช่วงแรก แต่หากเป็นลอยตัวตลอดอายุสัญญาก็คิดที่ MRR-1.70%
- สินเชื่อบ้าน KK Home Loan ของธนาคารเกียรตินาคิน ให้วงเงินกู้สูงสุดมากถึง 95% ของราคาประเมิน คิดอัตราดอกเบี้ยที่ MLR-0.25%
- สินเชื่อ Home Loan 4U ของธนาคารซีไอเอ็มบีไทย วงเงินกู้สูงสุด 500,000 ถึง 10,000,000 บาท อัตราดอกเบี้ยอยู่ที่ MLR-1.00%
- สินเชื่อบ้านทีเอ็มบี ของธนาคารทหารไทย ให้วงเงินกู้สูงสุดที่ 90-100% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขายแล้วแต่ว่าราคาใดต่ำกว่า คิดอัตราดอกเบี้ยที่ MRR-2.025%
- สินเชื่อบ้าน ของธนาคารทิสโก้ ให้วงเงินกู้สูงสุด 90% ของราคาประเมิน คิดอัตราดอกเบี้ย MLR-0.5%
- สินเชื่อบ้านใหม่ ของธนาคารธนชาต ให้วงเงินกู้สูงสุด 100% ของราคาประเมิน คิดอัตราดอกเบี้ยที่ MLR-0.625%
- สินเชื่อบ้านแบงค์ออฟไชน่า ของธนาคารแห่งประเทศจีน ให้วงเงินกู้สูงสุดที่ 80% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขายที่ต่ำกว่า โดยมี 2 แบบ คือ ปีที่ 1-2 MLR-1.25% ปีต่อไป MLR-1.50% หรือจะเป็น ปีที่ 1-2 MLR-3.65% ปีต่อไป MLR-0.75% แล้วแต่เลือก
- สินเชื่อบ้าน ธอส. ของธนาคาร ธอส. ให้วงเงินกู้สูงสุด 85% ของราคาประเมิน และ 80% สำหรับคอนโดมิเนียม คิดอัตราดอกเบี้ยที่ MRR-0.50%
- UOB Home Loan ของธนาคารยูโอบี ให้วงเงินกู้สูงสุด 90-100% ของราคาซื้อขายแต่ไม่เกิน 100% ของราคาประเมิน คิดอัตราดอกเบี้ยที่ MLR-1.25% แต่มีเงื่อนไขว่าต้องไม่ต่ำกว่า 4.00% หากต่ำกว่าก็จะคิดที่ 4.00%
- สินเชื่อบ้าน ของธนาคารแลนด์แอนด์เฮ้าส์ ให้วงเงินกู้สูงสุด 100% ของราคาประเมิน คิดอัตราดอกเบี้ยที่ MHR-2.00% (อัตราดอกเบี้ย MHR คือ Minimum Housing Rate ของธนาคารสแตนดาร์ด ชาร์เตอร์ด)
- สินเชื่อเคหะ ของธนาคารออมสิน ให้วงเงินกู้สูงสุดไม่เกิน 90% ของราคาประเมิน คิดอัตราดอกเบี้ยที่ MRR-0.75%