กู้ซื้อบ้าน 14 ขั้นตอน กู้ซื้อบ้าน Step By Step แบบจับมือทำ
กู้ซื้อบ้าน เมื่อเราหาบ้านในฝันของเราเจอเเล้ว หลายคนเริ่มมองหา ธนาคารเพื่อที่จะกู้เงิน โอเคเราข้ามขั้นตอนการหาทรัพย์ไปนะ หาอ่านได้ในบทความก่อนๆนะครับ
14 ขั้นตอนการกู้แบงค์
1. คำนวนวงเงินกู้ของเรา
เราต้องรู้ตัวเองก่อนว่าเราจะกู้ได้ประมาณ เท่าไหร่ ไม่งั้นมีเสียเวลานะครับ อ่านวิธีคำนวนที่นี่
2. เตรียม เครดิต
เตรียมบัญชี เสตทเม้น เงินเดือน ของเราให้พร้อม อ่านรายละเอียดเพิ่มที่นี่ ซื้อบ้าน
3. หาข้อมูล ราคาประเมินเบื้องต้น
จากธนาคารใกล้ๆ ทรัพย์ นั้นๆ ส่วนใหญ่เเล้ว เค้าจะรู้ราคาประเมิน (เพราะว่ามีคนเคยมากู้) หรือ ถามจากนิติ , เอเจ่นซี่ เอาก็ได้
4. เตรียมเงิน
ค่าเงินดาวน์ รายจ่ายที่มากับการโอน ค่าธรรมเนียม ค่าโอน สักประมาณ 10-20% ของราคาทรัพย์ แบบบ้าน
5. วางเงินจอง
จองยิ่งน้อยยิ่งดีถ้าทำได้ ประมาณ 10,000 – 50,000 บาท
6. ทำสัญญาจะซื้อจะขาย
อ่านรายละเอียดให้ดี สาระที่สำคัญ คือ
- ราคาที่จะซื้อจะขาย
- เงินดาวน์
- ค่ามัดจำในการจอง
- ระยะเวลาในการโอน
- ถ้ากู้ไม่ผ่านจะได้เงินคืนหรือไม่
- ค่าโอนใครจ่าย มีหลายตัว ดูให้ดี ค่าโอน ภาษีธุรกิจเฉพาะ อื่นๆอีกมากมาย วิลล่าภูเก็ต
7. เลือกธนาคาร
มีข้อพิจารณาในการเลือกอยู่
- เลือกตามดอกเบี้ย อันไหนน้อยก็เอาอันนั้น
- เลือกแบงค์ที่เราใช้ประจำ อันนี้มีโอกาสกู้ได้สูงขึ้น
- เลือกตามสะดวก ทั้งการติดต่อ การชำระเงิน
- เลือกตามพนักงานสินเชื่อ รู้รึป่าวเเบงค์ เดียวกัน เเต่คนทำสินเชื่อไม่เหมือนกัน ผลลัพท์ออกมาคนละเรื่อง ลองหาดูว่าใครทำงานเก่ง เเล้วให้เค้าจัดการให้
- เลือกที่ใกล้ กับทรัพย์ที่จะซื้อ ส่วนมากเค้าจะรู้จัก และ คุ้นเคยอยู่เเล้ว จะทำให้ไวขึ้น
- เลือกธนาคารใกล้บ้าน (สำหรับนักธุรกิจ) เวลาประเมิน ธุรกิจ จะง่ายกว่า คนที่ไม่รู้จัก มีโอกาส ได้วงเงินสูงกว่า
8. ส่งเอกสาร ยื่นธนาคาร
สิ่งที่ต้องใช้ พนักงานบริษัท
- Payroll (การโอนเงินอัตโนมัติจากบริษัท)
- 50 ทวิ คือเอกสารรับรองการหักภาษี ณ ที่จ่าย
- ภ.ง.ด. 90 คือ ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา สำหรับผู้มีเงินได้กรณีทั่วไป เช่นรายได้จากการมีทรัพย์สินให้เช่า การลงทุนในตลาดหลักทรัพย์ หรือมีกิจการเป็นของตัวเอง
- สลิปเงินเดือน จากบริษัท
- สำเนาทะเบียนบ้าน บัตรประชาชน (คู่สมรสด้วย ถ้าเเต่งเเล้ว) Villas Phuket
เจ้าของธุรกิจ
- ทะเบียนการค้า
- หนังสือรับรอง
- ใบอนุญาติ
- บริคณห์สนธิ (เอกสารก่อตั้งบริษัทจํากัด)
- หลักฐานการเสียภาษี
- บัญชีรายรับรายจ่าย และ งบการเงิน
- Statement 1 ปี (เอาชัวร์)
- ใบเสร็จในการซื้อสินค้า
- ภพ 20 ภพ 30 (ภาษีมูลค่าเพิ่ม)
- สำเนาทะเบียนบ้าน บัตรประชาชน (คู่สมรสด้วย ถ้าเเต่งเเล้ว)
- เเละให้เเบงค์ มาเยี่ยมบริษัทด้วย (จะกินเวลาพอสมควร)
9. Pre Approve (การอนุมัติเบื้องต้น)
ถ้าเป็นนักธุรกิจก็จะช้ากว่า พนักงานประจำ ตีคร่าวๆ ประมาน 1 เดือน ขึ้นอยู่กับเเบงค์ และ คนทำสินเชื่อ ที่เราเลือก ซึ่งขั้นตอนนี้ เราจะรู้ วงเงินที่กู้ได้ อัตราดอกเบี้ย หรือ สินเชื่อไม่อนุมัติ ผมเเนะนำว่าเวลา ยื่นธนาคาร ควรยื่นสัก 2-3 เเบงค์ เพื่อ เป็นการเปรียบเทียบ และ กันพลาดเวลากู้ไม่ผ่านครับ ไม่งั้นโอกาสโดนยึดเงินจองมีสูงเหมือนกัน เเล้วเราจะเสียเวลา
10. ในกรณีที่ไม่อนุมัติ
เเบงค์จะเสนอ Option ในการกู้ร่วมครับ ถ้าตกลงก็จะต้องรอขั้นตอนการทำงานใหม่ ย้ำว่าใหม่ ไม่ใช่ทำต่อจากเดิมนะครับ ก็รอกันไปอีก 1 เดือน
11. นัดวันโอน
ตกลงกับเเบงค์ ตกลงกับทางคนขาย นัดกันว่าจะโอนวันไหน ซึ่งส่วนใหญ่เเล้วเเบงค์จะมี วันที่มาที่ดินของเค้า เช่น เเบงค์เขียว มาวัน อังคาร กับ พฤหัส เท่านั้น ทางเราก็ต้องไปนัดกับทางคนขายเอง ซึ่งเราจะเลื่อนการโอนได้ ประมาณ 1 เดือน เเบบไม่น่าเกลียด เเต่ถ้ามี ธุระไป ต่างประเทศ จริงๆ ก็ต้องคุยกับเเบงค์ กับ คนขายนะครับ VILLA FOR SELL
12. โอนที่ ที่ดิน
วันนั้นจะอารมณ์เหมือนวันรวมญาติ จะมีทั้งผู้ขาย ผู้ซื้อ นายธนาคาร และก็นายหน้า ถ้าคุณซื้อขายผ่านนายหน้า ก็จะสะดวกมาก วันนั้นเค้าจะหล่อดูดี มาที่ดินเเต่เช้าทำเรื่องให้เราเรียบร้อย เรามีหน้าที่ไปเซ็นต์ เอกสาร และจ่ายค่าเท่านั้น ทางเเบงค์จะจ่ายเชค ให้ผู้ขาย จากนั้นเเยกย้ายกลับบ้าน
ในกรณีที่ไม่มีนายหน้าต้องทำเองครับ ทั้งเซ็นต์โอน จดจำนอง เยอะ ลองให้ที่ดินเค้าช่วยเอานะครับ
13. จัดการเรื่อง มิเตอร์ น้ำไฟ
รวมเเล้วประมาณ 7,000 บาท ได้ที่ ปะปา กับ ไฟฟ้า
14. เปลี่ยนชื่อในทะเบียนบ้าน
ให้คนเก่าออก เราเข้าไปเเทน เป็นเจ้าบ้าน ที่อำเภอ ครับ
5 ข้อควรรู้ การกู้ธนาคาร ซื้อบ้าน
กู้ไม่ผ่าน”คำสั้นๆ แต่ทำเอาปวดหัวทั้งคนซื้อและคนขาย สำหรับคนที่กำลังหา ซื้อบ้าน ซื้อคอนโด เพื่ออยู่เอง หรือ นำมาปล่อย ให้เช่าคอนโด ให้เช่าบ้าน คุณควรศึกษาว่าธนาคารเค้าประเมินเราแบบไหนครับ มาดูกันเลย
หนี้เสียที่มีจำนวนมากขึ้น ทำให้ธนาคารต้องระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้นไปอีก เพราะไม่มีใครจะอยากให้ยืมเงินโดยที่ไม่น่าได้คืน แต่ถึงอย่างไร ธนาคารก็ต้องหารายได้จากปล่อยเงินกู้ และธนาคารซึ่งเป็นบริษัทมหาชนจะไม่ยอมให้กำไรร่วงแม้แต่ปีเดียว ฉะนั้น “ธนาคารยังปล่อยเงินกู้แน่นอน” แค่จะคัดเลือกลูกค้ามากขึ้น แล้วจะทำอย่างไรให้เราเป็นคนที่ถูกเลือก?
ผมจึงขอสรุปออกมาเป็น 5 ที่ข้อควรรู้ สำหรับคนขอกู้เงินในยุคที่ธนาคารค่อนข้างรัดกุม
1. เค้านับจำนวนสินเชื่อด้วยนะ
พอพูดถึงการขอกู้ คนมักจะไปคิดถึงยอดหนี้ต่อรายได้ แต่ก่อนจะไปถึงขั้นนั้น มานับจำนวนสินเชื่อที่มีก่อนเลย เพราะถ้าจำนวนเกิน “ต่อให้รายได้เยอะก็กู้ไม่ผ่าน”
ธนาคารจะมาสนใจทำไมว่าเราซื้อกี่หลัง? ความเป็นจริงแล้วสนแน่นอน เพราะธนาคารส่วนมากจะยอมปล่อยกู้ดอกต่ำ เพื่อให้เราไปซื้อที่อยู่อาศัย ซึ่งมีความเสี่ยงต่ำกว่าการซื้อเพื่อลงทุน ยิ่งถ้าซื้อหลายหลังก็ทำให้ธนาคารสงสัยว่าเราไม่ได้ซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยแน่นอน และรับรองว่าสินเชื่อธุรกิจธนาคารก็จะปล่อยกู้ แต่จะโดนดอกเบี้ยและการตรวจสอบที่เข้มข้นกว่ามาก แล้วเท่าไหร่ถึงเรียกว่าจำนวนเยอะไปหล่ะ?
สมัยนี้อยู่ที่ 3 เมื่อก่อนอาจไปได้ถึง 5 หรือ 7 แต่สมัยนี้ถ้าคุณไม่ใช่ลูกค้าประจำหรือมีเครดิตดีจริงๆ ยากที่ธนาคารจะยอมปล่อยเกิน 3 แต่สิ่งหนึ่งที่คนมักมองข้ามคือ 3 สินเชื่อ ไม่ใช่ 3 หลัง!
ถ้าใครอยากซื้อได้หลายหลังก็สามารถทำได้อย่างเช่น ถ้าซื้อ 2 หลังแล้วยื่นกู้พร้อมกัน จะนับเป็น 1 สินเชื่อ (วิธีนี้เหมาะกับนักลงทุน) ส่วนถ้าใครพลาดกู้ทีละหลังจนเต็ม 3 สินเชื่อไปแล้ว แต่อยากให้จำนวนลดลง แก้ได้ง่ายๆ เพียงทำ Refinance พร้อมกัน เพื่อให้บ้าน 3 หลังไปอยู่ในสินเชื่อเดียวกัน แต่มีเงื่อนไขคือสินเชื่อต้องอายุมากกว่า 3 ปีขึ้นไป
จำนวนสินเชื่ออาจไม่สำคัญสำหรับคนทั่วไปที่ไม่ได้ซื้อบ้านหลายหลัง แต่สำคัญมากสำหรับนักลงทุน ดังนั้นควรวางแผนไว้ให้ดีตั้งแต่หลังแรกจะช่วยได้มาก
2. ยอดผ่อนต่อรายได้สำคัญ (DSR: Debt Service Ratio)
เรื่องนี้เหมือนเป็นเรื่องทั่วไปที่ทุกคนรับรู้ แต่ส่วนที่ไม่รู้คือเท่าไหร่ถึงเรียกว่าเยอะ? ปัจจุบันธนาคารหลายแหล่งยอมปล่อยให้เราผ่อนได้ถึง 70% หรือแม้แต่ 100% ของรายได้ สมมุติว่าคุณมีรายได้ 20,000 บาท ธนาคารให้คุณมีภาระผ่อนได้ไม่เกิน 70% เท่ากับ 20,000 X 70% = 14,000 บาท
แล้วทีนี้เราจะรู้ได้อย่างไรว่าต้องผ่อนเท่าไหร่? ทั้งที่ยังไม่ได้ทำกู้เลย มีสูตรจำง่ายๆ คือ กู้ 1,000,000 บาท ผ่อนเดือนละ 7,000 บาท แต่อย่าลืมว่าภาระผ่อนคิดจากภาระรวม เช่น ถ้าคุณกำลังผ่อนรถอยู่ คุณก็จะมีความสามารถในการผ่อนบ้านได้น้อยลง ธนาคารจึงต้องให้เราเซ็นต์ใบเปิดเผยยอดหนี้เครดิตบูโรตอนขอกู้ เพราะธนาคารจะต้องตรวจสอบ
สำหรับคนทั่วไปแนะนำว่าอย่าให้ภาระผ่อนถึง 70% เลย ต่อให้ธนาคารยอมปล่อยกู้ รายได้ที่เหลือหลังหักค่าผ่อนแค่ 30% คุณจะเผชิญกับสภาพคล่องรายเดือน แนะนำให้ไม่เกิน 50% กำลังดี ลองคำนวณ % ภาระผ่อน ก่อนจองซื้อบ้านหรือคอนโดทุกครั้ง จะลดปัญหากู้ไม่ผ่านได้เยอะ
อ่านบทความต่อไปกับ แต่งสวนบ้าน เที่ยวภูเก็ต
อ่านเพิ่มเติม รีโนเวทบ้าน บ้านและสวน แบบบ้าน แต่งบ้าน house
แบบบ้าน Villas Phuket รีวิวบ้าน phuket property บ้านเดี่ยว POOL VILLA บ้านจัดสรร PHUKET VILLA
RENT AND BUY VILLA PHUKET VILLA FOR SELL VILLA FOR RENT SALE VILLA buy villa phuket