บ้านใหม่ให้เช่า ดูเพิ่มเติมก่อน เช่า หรือ ให้เช่า สิ่งที่ความรู้ก่อนทำการเช่า
รู้จักสัญญาเช่าที่ดิน 2 แบบ พร้อมตัวอย่างหนังสือสัญญาเช่าที่ดิน
บ้านใหม่ให้เช่า สัญญาเช่าที่ดิน หรือ Land Lease Agreement สามารถแบ่งได้ 2 แบบ คือ สัญญาเช่าที่ดินระยะสั้นและสัญญาเช่าที่ดินระยะยาวโดยมีเงื่อนไขแตกต่างกันไปตามวัตถุประสงค์ในการเช่า บ้าน สัญญาเช่าแต่ละประเภทเป็นอย่างไร จะต้องทำสัญญาเช่าประเภทไหน เราจะมาไขคำตอบกัน
สัญญาเช่าที่ดินระยะสั้น
สัญญาเช่าที่ดินระยะสั้นเป็นสัญญาสำหรับการเช่าที่ดินไม่เกิน 3 ปี ซึ่งไม่จำเป็นต้องไปทำสัญญาที่สำนักงานที่ดินและมีลักษณะสำคัญดังนี้
1. ผู้ให้เช่าและผู้เช่าสามารถทำสัญญาเช่าที่ดินระหว่างกันเองได้
2. ระบุรายละเอียดของ “ผู้เช่า” และ “ผู้ให้เช่า” ให้ชัดเจน
3. ระบุค่าตอบแทน หรือ “ค่าเช่า” ให้ชัดเจน
4. ระบุช่วงเวลาการเช่าให้ชัดเจน ตั้งแต่วันเริ่มต้นจนถึงวันสิ้นสุด บ้านแฝด
5. ระบุเงื่อนไขต่าง ๆ ที่ตกลงกันไว้
6. ลงลายมือชื่อของทั้งสองฝ่ายให้เรียบร้อย บ้าน
สัญญาเช่าที่ดินระยะยาว
สัญญาเช่าที่ดินระยะยาวเป็นสัญญาสำหรับการเช่าเกินกว่า 3 ปี ซึ่งผู้ให้เช่าและผู้เช่าจะต้องจดทะเบียนสัญญาเช่า ณ สำนักงานที่ดินในเขตที่ที่ดินนั้น ๆ ตั้งอยู่ โดยมีประเภทของสัญญาที่แยกย่อยลงไปอีก ได้แก่
1. สัญญาเช่าธรรมดา
– สัญญาที่มีลักษณะเหมือนสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ทั่วไปที่ผู้เช่าเสียแค่ค่าเช่า (ค่าตอบแทน) ต่อผู้ให้เช่า
– ผู้เช่าไม่สามารถถ่ายโอนสิทธิในการเช่าได้ เช่น หากผู้เช่าเสียชีวิตในช่วงเวลาที่ยังอยู่ในสัญญา สัญญานั้นก็ถือเป็นที่สิ้นสุด ไม่สามารถส่งภาระต่อถึงทายาทได้
– ในกรณีที่ต้องฟ้องร้องกัน ผู้ที่ประสงค์จะฟ้องร้องต้องมีเอกสารสัญญาเช่าที่ชัดเจนถึงจะดำเนินการได้ เช่น เจ้าของตึกจะฟ้องร้องเอาความผิดหรือค่าเสียหายจากผู้เช่าได้ก็ต่อเมื่อมีหนังสือสัญญาเช่าที่ทำ ณ สำนักงานที่ดินเท่านั้น
– ในกรณีที่ฟ้องร้องกัน หากทำสัญญาเช่าที่ดิน 3 ปี ก็จะต้องฟ้องร้องภายใน 3 ปี
2. สัญญาเช่าต่างตอบแทน
– สัญญาที่ผู้เช่าจะต้องเสียค่าตอบแทนอย่างอื่นตามที่ตกลงกับผู้ให้เช่า นอกเหนือจากค่าเช่า
– ผู้เช่าสามารถถ่ายโอนสัญญาเช่าไปยังทายาทได้ ในกรณีที่ผู้เช่าเสียชีวิตในช่วงที่ยังอยู่ในสัญญา ทายาทจะต้องเป็นผู้รับผิดชอบต่อการเช่าในเวลาที่เหลือ
– ในกรณีที่มีการปลูกสร้างอาคารบนพื้นที่เช่า ผู้เช่าจะต้องเสียค่าก่อสร้าง และอาคารที่สร้างเสร็จแล้วก็จะตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ให้เช่า
– ในกรณีที่อาคารเช่ามีสภาพชำรุด ผู้เช่าจะต้องปรับปรุงต่อเติมเอง โดยที่กรรมสิทธิ์ของการปรับปรุงหรือต่อเติมนั้นจะตกเป็นของผู้ให้เช่า
ข้อควรรู้เกี่ยวกับการเช่าช่วง
การเช่าช่วงคืออะไร การเช่าช่วงเป็นการที่ผู้เช่านำอสังหาริมทรัพย์ที่ตนเองเช่าอยู่นั้นไปให้ผู้อื่น (บุคคลที่ 3) เช่าต่ออีกทอดหนึ่ง โดยต้องจัดทำสัญญาตกลงกันระหว่างผู้เช่า บ้าน (ที่นำเอาอสังหาริมทรัพย์นั้น ๆ มาปล่อยเช่าต่อ) และบุคคลที่สาม
ตัวอย่างการร่างหนังสือสัญญาเช่าที่ดิน
ต้องจัดทำหนังสือสัญญาเช่าที่ดินขึ้นมาสองฉบับสำหรับผู้เช่าและผู้ให้เช่า โดยทั้งสองฉบับนั้นจะต้องมีเนื้อหาเหมือนกันทั้งหมด และควรจะมีข้อมูลพื้นฐานเหล่านี้ระบุในหนังสือสัญญาเช่าที่ดินด้วย
1. วันที่ทำสัญญา
2. สถานที่ทำสัญญา
3. ข้อมูลชื่อและที่อยู่ของผู้เช่า
4. ข้อมูลชื่อและที่อยู่ของผู้ให้เช่า
5. ข้อตกลงการเช่า
– ข้อมูลของอสังหาริมทรัพย์ที่ให้เช่า ได้แก่ ที่อยู่ จำนวนพื้นที่ เลขที่โฉนด วัตถุประสงค์ในการเช่า และกิจกรรมที่จะกระทำในสถานที่เช่า
– ระยะเวลาที่ตกลงเช่า
– เงินมัดจำล่วงหน้า พร้อมระบุจำนวน วิธีชำระเงิน และกำหนดการชำระเงิน
– อัตราค่าเช่าและการชำระค่าเช่า ได้แก่ ผ่านทางธนาคาร การวางเช็ค หรือเงินสด
– ผู้เช่าตกลงจะจ่ายค่าภาษีที่ดินให้แก่ผู้เช่า
– ผู้เช่าตกลงว่าจะไม่ใช้ที่ดินทำการอื่นนอกเหนือจากที่ระบุในหนังสือสัญญาเช่าที่ดิน เว้นแต่จะได้รับอนุญาตเป็นหนังสือจากผู้ให้เช่า
– ผู้เช่าตกลงว่าจะไม่เช่าช่วงที่ดินที่เช่า เว้นแต่จะได้รับอนุญาตเป็นหนังสือจากผู้ให้เช่า
– ผู้เช่าตกลงจะอำนวยความสะดวกให้แก่ผู้ให้เช่า บ้าน หรือตัวแทนผู้ให้เช่าเมื่อมาตรวจที่ดินตามระยะเวลาที่กำหนด
– หากผู้ให้เช่าขายที่ดินก่อนที่สัญญาเช่าจะสิ้นสุด ผู้ให้เช่าจะต้องแจ้งต่อผู้เช่าล่วงหน้าตามระยะเวลาที่กำหนด
– หากผู้เช่าไม่ปฏิบัติตามสัญญาข้อใดข้อหนึ่ง ผู้ให้เช่ามีสิทธิ์บอกกล่าวให้ผู้เช่าปฏิบัติตาม หรือบอกเลิกสัญญาและเรียกร้องค่าเสียหายตามสมควรได้
– หากผู้เช่ามีเหตุต้องออกจากที่ดินให้เช่าไม่ว่าจะด้วยเหตุใดก็ตาม ผู้เช่าไม่สามารถเรียกค่าเสียหายหรือค่ารื้อถอนสิ่งก่อสร้างจากผู้ให้เช่าได้
– ในวันที่ทำสัญญาเช่าที่ดิน ผู้เช่าได้ตรวจตราที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง (ถ้ามี) แล้วว่ามีสภาพสมบูรณ์ต่อการเช่า และได้รับการส่งมอบที่ดินให้แก่ผู้เช่าอย่างเรียบร้อย
6. ลงลายมือชื่อของผู้เช่าและผู้ให้เช่า
การทำสัญญาเช่าที่ดินนั้นจะต้องอาศัยความละเอียดรอบคอบ เพราะหากมีปัญหาหรือข้อขัดแย้งใดเกิดขึ้น หนังสือสัญญาที่ทำขึ้นมานี้จะเป็นเอกสารสำคัญในการยืนยันในชั้นศาล ฉะนั้นไม่ว่าจะเรื่องเล็กหรือใหญ่ก็ตาม คุณต้องระบุข้อตกลงทั้งหมดในสัญญาเช่าที่ดินให้ชัดเจนและรัดกุมเพื่อให้ทั้งสองฝ่ายเข้าใจตรงกันและทราบอย่างชัดเจนว่าจะต้องปฏิบัติอย่างไร บ้าน
ความชัดเจนนี้เองจะเป็นส่วนสำคัญที่ช่วยให้การเช่าเป็นไปอย่างราบรื่นมากขึ้น และเมื่อเข้าใจและเตรียมสัญญาเช่าพร้อมแล้ว ก็ลุยลงประกาศเช่าที่ดินกันเลย ขายบ้านภูเก็ต
เช่าบ้าน คอนโด ต้องรู้สิทธิอะไรบ้าง?
1. ผู้ให้เช่าไม่มีสิทธิในการเก็บค่าเช่าล่วงหน้าเกิน 1 เดือน
ค่าเช่าล่วงหน้าคือหลักประกันที่ผู้ให้เช่าส่วนใหญ่เรียกเก็บไว้ก่อนเพื่อป้องกันผู้เช่าไม่ชำระค่าเช่าหรือสร้างความเสียหายต่าง ๆ กับห้องเช่า โดยทั่วไปผู้ให้เช่าจะทำการเก็บเงินก้อนนี้ล่วงหน้า 2-3 เดือน Villas Phuket (ไม่รวมเงินประกันค่าเช่าห้อง)
แต่ทั้งนี้ ในปี 2561 พรบ.คุ้มครองผู้เช่าได้เปลี่ยนกฎหมายหมายใหม่ ไม่ให้ผู้ให้เช่าเก็บค่าเช่าล่วงหน้าเกิน 1 เดือน โดยค่าเช่าล่วงหน้าหนึ่งเดือนก็เพียงพอที่จะสามารถสร้างหลักประกันได้ว่าผู้เช่าจะไม่สามารถลักลอบย้ายออกไปโดยยังไม่ชำระค่าเช่าเดือนสุดท้ายเมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลง ซึ่งหากผู้เช่าเห็นว่ามีการเก็บค่าเช่าล่วงหน้าเกินวันและเวลาดังกล่าวก็สามารถร้องเรียนเพื่อดำเนินคดีได้
2. ผู้เช่ามีสิทธิยกเลิกสัญญาเช่าได้ตลอด แต่ต้องบอกล่วงหน้า 30 วัน
ปกติการเช่าบ้าน คอนโดฯ จะต้องมีข้อกำหนดและเงื่อนไขต่าง ๆ ที่ผู้ให้เช่ากับผู้เช่าต้องปฏิบัติตามสัญญา โดยเนื้อหาในสัญญาจะมีการระบุวันเวลาและระยะเวลาการเช่าอย่างชัดเจน ทำให้ผู้เช่าบางรายเข้าใจว่า ผู้เช่าไม่สามารถบอกเลิกสัญญาก่อนสิ้นสุดอายุสัญญาเช่าได้ และกลัวที่จะถูกริบเงินค่าเช่าล่วงหน้าตลอดจนค่าปรับ แต่พรบ.คุ่มครองผู้เช่าปัจจุบันได้มีการกำหนดสิทธิของผู้เช่าอย่างชัดเจนว่า ผู้เช่ามีสิทธิยกเลิกสัญญาเช่าได้ตลอด แต่ต้องบอกผู้ให้เช่าล่วงหน้า 30 วัน
3. ผู้ให้เช่าไม่สามารถเรียกเก็บค่าน้ำ ค่าไฟ เกินอัตราการใช้งานจริงได้
ไม่ว่าจะเป็นบ้านเช่า คอนโดฯ ส่วนใหญ่การเก็บค่าน้ำค่าไฟจะคิดเป็นอัตราใหม่ตามอัตราที่ผู้ให้เช่ากำหนด และผู้ให้เช่าบางรายก็มีการคิดอัตราค่าน้ำ ค่าไฟ เป็นอัตราเหมาจ่ายต่อเดือน ซึ่งตัวผู้เช่าไม่สามารถรับรู้ได้เลยว่าจริงๆแล้วตนนั้นใช้น้ำใช้ไฟไปเท่าไหร่
ปัจจุบันกฎหมายจึงออกกฎหมายใหม่ขึ้นมาเพื่อคุ้มครองผู้เช่า คือ ไม่ให้ผู้ให้เช่าเรียกเก็บค่าน้ำ ค่าไฟ เกินอัตราการใช้งานจริงได้ การจ่ายค่าน้ำค่าไฟจะต้องมีเอกสารเรียกเก็บค่าชำระตามจริง และผู้ให้เช่าต้องแจ้งให้ผู้เช่ารับทราบด้วยเพื่อความโปร่งใส
4. ความเสียหายที่ไม่ได้เกิดขึ้นจากตัวผู้เช่า เจ้าของห้องหรือผู้ให้เช่าต้องรับผิดชอบ
ก่อนทำการเช่าบ้านหรือคอนโด ผู้เช่ามีสิทธิในการตรวจสอบสภาพ วัสดุ อุปกรณ์ ภายในบ้านหรือห้องชุดก่อนเข้าไปอยู่ หากมีการชำรุดหรือเสียหายก่อนหน้า ผู้เช่าสามารถเรียกร้องสิทธิให้ผู้ให้เช่าซ่อมแซมก่อนเข้าอยู่ได้ รวมไปถึงเมื่อเข้าไปอยู่อาศัยแล้วหากมีสิ่งของภายในห้องชำรุดโดยไม่ได้ก่อเกิดจากตัวผู้เช่า อาทิ ปลวกขึ้น น้ำรั่ว แอร์พัง เป็นต้น วิลล่าภูเก็ต
ทั้งนี้ ตามกฎหมายคุ้มครองผู้เช่า ถูกระบุไว้แล้วว่า เจ้าของห้องจะต้องเป็นผู้รับผิดชอบทั้งหมด ตลอดระยะเวลาที่เช่า ดังนั้นหากเจ้าของห้องเกิดอ้างไม่ควักเงิน ลงแรงซ่อมแซมให้ สามารถกล่าวอ้างข้อกฎหมายดังกล่าวได้
5. ผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่า ผู้ให้เช่าไม่มีสิทธิบุกรุก
สิทธิข้อนี้เป็นข้อสำคัญ และเกิดปัญหาระหว่างผู้ให้เช่ากับผู้เช่าค่อนข้างบ่อย ดังนั้นผู้เช่าตลอดจนผู้ให้เช่าเองก็ควรรู้และรับทราบไว้ว่า การที่ผู้เช่าผิดนัดชำระค่าเช่า หรือ ไม่จ่ายค่าเช่าตามสัญญา ผู้ให้เช่าไม่สิทธิบุกรุกเข้าไปโดยพลการถึงแม้ว่าอสังหาริมทรัพย์ที่ให้เช่า ไม่ว่าจะเป็นบ้าน คอนโด อาคารพาณิชย์ ผู้ให้เช่าจะมีสิทธิเป็นเจ้าของก็ตาม เนื่องจากผู้เช่ายังถือเป็นบุคคลที่มีสิทธิในการครอบครองอยู่ในช่วงเวลาที่เช่า ถึงแม้ว่าจะขาดส่งค่าเช่าไปแล้วก็ตาม
ดังนั้น ทางกฎหมายหากผู้เช่าทำการบุกรุก รบกวนการครอบครองอสังหาฯ ของผู้เช่า ไม่ว่าจะเป็นการบุกเข้าไปโดยพลการ ปิดกั้นขีดขวางไม่ให้ผู้เช่าเข้าออก ผู้ให้เช่าจะมีความผิดทางอาญา ตามมาตราที่ 362 คือโทษจำคุกไม่เกิน 1 ปี หรือปรับไม่เกิน 2,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ รวมไปถึงความผิดฐานละเมิดทางแพ่ง ตามมาตรา 420 ดังนั้นหากผู้เช่าจะกระทำการดังกล่าวได้ต้องแจ้งผู้เช่าล่วงหน้า 15 วัน หรือ ทำการฟ้องขับไล่เพื่อยกเลิกสัญญาก่อน แบบบ้าน
หากคุณกำลังมองหาบ้านเช่า คอนโดเช่า ตลอดจนอาคารพาณิชย์ หัวข้อดังกล่าวข้างต้นคือสิทธิหลัก ๆ ที่ผู้เช่าควรรู้ไว้ และเป็นสิทธิทางกฎหมายที่ พรบ.ควมคุมสัญญาเช่าและผู้เช่ากำหนดขึ้นมาด้วย ดังนั้นหากผู้ให้เช่าทำผิดตามข้อกฎหมายต่าง ๆ ดังกล่าว เท่ากับผู้ให้เช่าทำผิดกฎหมายด้วย แต่ทั้งนี้ ตัวผู้เช่าเองก็ต้องปฎิบัติตามเงื่อนไขของผู้ให้เช่าในสัญญาด้วย วิลล่าภูเก็ต
บทความที่คุณอาจจะสนใจ บ้านมือสอง ddproperty ขายบ้าน โรงแรมภูเก็ต ที่พักภูเก็ตติดทะเล
อ่านเพิ่มเติม รีโนเวทบ้าน บ้านและสวน แบบบ้าน แต่งบ้าน ซื้อบ้าน
แบบบ้าน Villas Phuket รีวิวบ้าน phuket property บ้านเดี่ยว POOL VILLA บ้านจัดสรร PHUKET VILLA
RENT AND BUY VILLA PHUKET VILLA FOR SELL VILLA FOR RENT SALE VILLA buy villa phuket