โครงการบ้านหลุดดาวน์ ภูเก็ต สวยหรูสมราคา จุดเด่นของการซื้อคอนโด ซื้อบ้าน หลุดดาวน์
โครงการบ้านหลุดดาวน์ ภูเก็ต สวยหรูสมราคา บ้านจัดสรร เศรษฐกิจไม่ดีคือปัญหาใหญ่ทำให้คนที่กำลังผ่อนดาวน์บ้านหรือคอนโด เริ่มไมไหวกับภาระหน้าที่ อีกทั้งเรื่องค่าใช้สอยและก็การคลายที่พักอาศัย แล้วก็บางทีอาจรวมทั้งผู้ที่ได้ยื่นขอสินเชื่อกับแบงค์แม้กระนั้นกู้ไม่ผ่าน จนกระทั่งเป็นเหตุให้เกิดการเกิด “บ้าน คอนโด หลุดดาวน์” ที่เริ่มมีให้มองเห็นทั้งยังในรายงานยอดจำหน่ายของบางบริษัทที่จู่ๆยอดจำหน่ายก็ลดฮวบไปซุกซนๆสอดคล้องกับแคมเปญการตลาดที่เริ่มมองเห็นโปรฯ แรงๆของผลิตภัณฑ์หลุดดาวน์มากเพิ่มขึ้น แม้กระนั้นในวิกฤติของคนกรุ๊ปหนึ่งก็เป็นจังหวะของคนอีกกรุ๊ปที่กำลังจะได้จับจ่ายซื้อของถูกจำพวกไม่ทันตั้งตัว
กู้ไม่ผ่านเป็นปัญหาและก็ปัจจัย
ตอน 1-2 ปีที่ผ่านมาก่อนหน้านี้คนดาวน์บ้าน ดาวน์คอนโด มีปัญหากู้ไม่ผ่านกันมากมาย จำนวนจากบางโครงงานพบว่ารูปทรงลูกค้าที่กู้ไม่ผ่านมากถึง 20-30% โดยเฉพาะบ้านและก็คอนโดระดับราคาปานกลางถึงด้านล่างเปอรเซ็นต์จะยิ่งมากมาย
รวมทั้งเมื่อเทียบเคียงระหว่างโครงงานบ้านและก็โครงงานคอนโด ก็จะพบว่าลูกค้าที่กู้ไม่ผ่านจำนวนมากจะเป็นคอนโด มากยิ่งกว่าบ้าน ปัจจัยส่วนใดส่วนหนึ่งเกี่ยวข้องจากช่วงเวลาสำหรับเพื่อการผ่อนดาวน์ เนื่องจากแผนการคอนโด จะมีระยะผ่อนดาวน์เป็นเวลายาวนานกว่าบ้าน ซึ่งทั่วๆไปถ้าหากเป็นคอนโด pool villa โลว์ไรส์ก็จะต้องผ่อนขั้นต่ำ 15-20 เดือน ในเวลาที่หากเป็นไฮไรส์อย่างตํ่าก็จะต้อง 2 ปี ในขณะที่กำลังผ่อนดาวน์บางทีอาจกำเนิดปัญหาเกี่ยวกับการเงินทำให้จำเป็นต้องตกลงใจทิ้งดาวน์ หรือบางเวลาบางทีอาจเป็นการปฏิบัติที่ไม่ตั้งใจหรือพลาด อย่างเช่น ไปสร้างหนี้สินเพิ่ม กระทั่งทำให้มีปัญหาขณะที่จะต้องยื่นกู้ ทั้งที่ตอนจองซื้อไม่มีปัญหาการ Pre-approved
ประเด็นนี้สำคัญ เนื่องจากว่าแบงค์เองก็เตือนอยู่เป็นประจำว่าในระหว่างผ่อนดาวน์ขอความปรานีอย่าไปสร้างหนี้สินเพิ่ม หรือไปทำอะไรที่ทำให้เกิดผลกระทบต่อเครดิต รวมทั้งเฉพาะอย่างยิ่งตอนใกล้ยื่นกู้ยิ่งต้องระมัดระวังให้มากมาย ด้วยเหตุว่าความประพฤติปฏิบัติหลายๆอย่างสามารถแปลความได้ว่าพวกเรากำลังประสบปัญหาทางด้านการเงินได้
ส่วนกรณีการผ่อนคลายบ้านไม่ค่อยคือปัญหา เนื่องจากว่าโดยมากคนเดียวนี้เป็นบ้านที่สร้างเกือบจะเสร็จดูเหมือนจะทั้งหมด ระยะผ่อนดาวน์มีน้อย วิธีการแบบนี้บังคับให้ผู้บริโภคจะต้องจัดแจงมาอย่างดีเยี่ยม โดยหลายๆโครงงานถึงขั้นจองปุบปับให้ตระเตรียมเรื่องยื่นกู้ได้เลย หากเตรียมพร้อมมาดีก็ไม่มีปัญหา แต่ว่าถ้าเกิดไม่พร้อมก็จบแบบเดียวกัน
บ้านหลุดดาวน์“ส้มร่วง” ผู้บริโภคมือรอง
แต่ละบริษัทมีวิธีการแก้ไขปัญหาลูกค้ากู้ไม่ผ่าน หรือผลิตภัณฑ์หลุดดาวน์ต่างๆนาๆ หนทางของผู้ซื้อก็เลยแตกต่างกัน บางบริษัทมีแผนการอยู่ในมือหลายโครงงาน หลายทำเลที่ตั้ง village phuket อาจมีลู่ทางให้กับลูกค้าได้มากกว่า เป็นต้นว่า เปลี่ยนที่ดิน แปลงทำเลที่ตั้ง เพื่อไปเอาข้างหลังที่ถูกกว่า เพื่อจะได้ได้โอกาสสำหรับในการกู้ผ่านมากยิ่งกว่า แต่ว่าถ้าเกิดมีอยู่โครงงานเดียวจะไม่สามารถที่จะใช้วิธีการแบบนี้ได้
ยิ่งกว่านั้นข้อแม้ของคำสัญญาของผู้ประกอบธุรกิจก็ต่างกัน อาทิเช่น บางบริษัทยอมคืนเงินดาวน์โดยไม่มีเงื่อนไข แม้กระนั้นบางบริษัทถ้าหากกู้ไม่ผ่านก็หมายคือผู้ซื้อสูญเงินดาวน์ทั้งปวง ประเด็นนี้ก็สำคัญที่ผู้ซื้อจึงควรเล่าเรียนให้ดีก่อนซื้อหรือทำความตกลง
แม้กระนั้นไม่ว่าจะโดยแนวทางใด เมื่อมีบ้านหลุดดาวน์อย่างไรผู้ครอบครองแผนการก็จำเป็นต้องนำบ้านข้างหลังนั้นออกมาขายใหม่ ซึ่งจะขายโดยยุทธวิธีทางการตลาดแบบไหนก็อีกหนึ่งเรื่อง
แต่ว่าจำนวนมากแล้วมักเอามาขาย “ลด” เพื่อจะได้จบโครงงานไวๆ วิลล่าภูเก็ต ซึ่งถ้าเป็นโครงงานที่ยึดเงินดาวน์มาจากผู้ซื้อมือแรกบริษัทก็จะมีหนทางทำการตลาดได้มาก ด้วยเหตุว่ามีเงินดาวน์ที่ได้มาฟรีๆกักตุนไว้แล้ว 5-10% ของราคาบ้าน ซึ่งนี่ก็เป็นช่องทางที่เกิดขึ้นอยู่กับผู้บริโภคมือต่อไป
ดังนั้นในวิฤกตำหนิของคนบางกรุ๊ปยอมเป็นจังหวะของคนอีกกรุ๊ป โดยยิ่งไปกว่านั้นกับผู้ที่มีความพร้อมเพรียงอยู่เสมอเวลา
คอนโดห้อง “หลุดดาวน์ / หลุดโอน” ชี้อะไร?
ในรอบปีที่ล่วงเลยไป แม้ว่าจะมีแผนการคอนโดมากไม่น้อยเลยทีเดียวมายแถลงปิดแนวทางการขาย 100% ตั้งแต่รอบ PreSales ไหมนานภายหลังจากรอบ Grand Opening แม้กระนั้นเมื่อถึงตอนที่โครงงานก่อสร้างสำเร็จถึงเวลาโอนห้อง คนซื้อเล็กน้อยเลือกที่จะเบี้ยวนัดหมาย ไม่มารับโอน กำเนิดปัญหากำเนิดปัญหาห้องหลุดดาวน์/ห้องหลุดโอน ทำให้ปริมาณยูนิตบางส่วนปริมาณนั้นจำเป็นต้องคืนกลับมาค้างสต๊อกในมือของดิเวลลอปเปอร์ เพื่อจะต้องระบายต่อ
ห้องหลุดดาวน์/ห้องหลุดโอน เป็นยังไง?
ห้องหลุดดาวน์เป็นทรัพย์สิน หรือ อสังหาริมทรัพย์ที่มีการชำระเงินจองหรือเงินลงนามจำหน่ายระหว่างผู้บริโภคไปแล้ว โดยในระยะแรกคนซื้อจะกระทำการผ่อนจ่ายไปก่อนระยะหนึ่ง แม้คนซื้อกำเนิดสถานการณ์ขาดความเกี่ยวตัวด้านการเงินบางประการในตอนผ่อนดังที่ได้กล่าวมาแล้ว ทำให้ไม่อาจจะผ่อนยอดดาวน์ถัดไปได้ตามช่วงเวลาที่ระบุ ห้องที่จองไปแล้วจะคืนกลับไปอยู่ในสต๊อกของดิเวลลอปเปอร์ เป็น “ห้องหลุดดาวน์”
ห้องหลุดโอนหมายถึงห้องที่เมื่อถึงเวลาที่โครงงานก่อสร้างเสร็จสมบูรณ์ รวมทั้งตระเตรียมโอนกรรมสิทธิ์ให้กับคนซื้อ หากแม้คนซื้อจะผ่อนเงินดาวน์ครบตามวงเงินดาวน์แล้วก็ช่วงเวลาที่กำหนดไว้ แต่ว่ามีปัญหาบางประการทำให้ไม่สามารถที่จะกระทำการโอนได้ ซึ่งโดยมากจะเป็นการลงลายลักษณ์อักษรกู้ยืมเงินกับแบงค์ไม่ผ่าน phuket village ทำให้ไม่มีวงเงินที่จะกระทำการผ่อนค่าทรัพย์สินที่เหลือถัดไปได้ ห้องจะยังค้างสต๊อกในมือของดิเวลลอปเปอร์ เป็น “ห้องหลุดโอน” นั้นเอง
ความไม่พร้อมทางการเงินเป็นที่มาของห้องหลุดดาวน์/ห้องหลุดโอน ความไม่แน่ชัดของฝรั่งก็มีส่วน
ห้องหลุดดาวน์/ห้องหลุดโอน ในฝั่งผู้บริโภคคนไทยส่วนใหญ่มักมีสาเหตุจากปัญหาความไม่มั่นคงด้านการเงินอีกทั้งจากภาระหน้าที่ค่าครองชีพรัดตัว หรือการมีหนี้ ทำให้กู้กับแบงค์ไม่ผ่านเมื่อถึงรอบโอน รวมทั้ง
ห้องหลุดดาวน์/ห้องหลุดโอน ในฝั่งผู้บริโภคที่เป็นคนต่างชาติซึ่งจำนวนมากบางครั้งก็อาจจะตั้งมั่นซื้อเพื่อลงทุน แต่ว่าบางทีอาจกำเนิดขาดความคล่องตัวด้านการเงินที่ประเทศรกราก หรือไตร่ตรองแล้วว่าคอนโดที่ซื้อไม่คุ้มที่จะลงทุนต่อ เมื่อถึงเวลารับโอนก็ไม่มาตามนัด ปลดปล่อยให้เป็นห้องเหลือสต๊อกจนกระทั่งกำเนิดห้องหลุดดาวน์/ห้องหลุดโอน คือปัญหาให้ Developer ถัดไป
ยอดจำหน่ายรอบ PreSale ชี้วัดมิได้ ในที่สุดห้องหลุดดาวน์/ห้องหลุดโอน
ถือว่าเป็นบทเรียนให้บรรดาดิเวลลอปเปอร์และก็สถาบันการเงินจำต้องปรับพฤติกรรมขนานใหญ่ นอกเหนือจากการรีบระบายห้องค้างสต๊อกด้วยโปรโมชั่นผลักดันแนวทางการขายต่างๆแล้ว แบงค์ต่างๆก็เอาจริงเอาจังสำหรับในการปลดปล่อยกู้มากขึ้นเรื่อยๆเพื่อลดการเกินหนี้สูญ รวมทั้งมาตรการ LTV จากภาครัฐสำหรับในการกัดคนซื้อที่ยังไม่พร้อมออกไปจากระบบด้วย ส่วนตัวแผนการใหม่ๆที่จัดเตรียมจะเปิดตัวหรือปรับปรุงโครงงานอะไรก็ตามออกมาขาย โดยแปลงกลุ่มเป้าหมายที่ย้ำกรุ๊ปผู้บริโภค Real Demand ที่อยากได้อยู่เองเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ รวมทั้งผู้บริโภคที่มีความพร้อมเพรียงด้านการเงินจริงๆ
ทั้งผู้พัฒนาต่างๆลดระดับ Segment ในแผนการใหม่ๆลง ให้ระดับราคายังเข้าถึงได้จริง แล้วก็ลดการเกิดห้องหลุดดาวน์/ห้องหลุดโอน แม้ว่าจะขายจองหมดแผนการในรอบ PreSale ก็ตาม ซึ่งด้วยสภาพเศรษฐกิจตอนนี้ แม้โครงงานแพงขึ้นต้นที่สูง ก็ยิ่งมีแนวโน้มเสี่ยงที่คนซื้อนิดหน่อยโอนไม่ผ่าน หรือทิ้งโอนเพราะว่าโครงงานมีแนวโน้มเสี่ยงที่จะไม่สร้างผลกำไรหรือบางทีอาจขาดทุนได้
ห้องหลุดดาวน์/ห้องหลุดโอน ผลในด้านที่ดี – ผลร้ายอย่างไรกับตลาดคอนโด?
กรณีนี้หลายข้างมีความคิดเห็นว่าคนที่จะได้ประโยชน์สูงสุดจากสถานการณ์ห้องหลุดดาวน์/ห้องหลุดโอน เป็นคนซื้อที่มีความพร้อมเพรียงทางด้านการเงินมากพอ ที่ยังพอใจในแผนการที่สร้างเสร็จใหม่ๆและก็มีห้องเหลือโอนดังกล่าวมาแล้วข้างต้น ทำให้ได้มองเห็นภาวะจริงของโครงงานและก็ทำเลที่ตั้งก่อนที่จะคิดที่จะตัดสินใจ รวมทั้งได้ห้องที่ราคาสัมผัสได้มากขึ้น เพราะดิเวลลอปเปอร์ต้องออกมาตรการส่งเสริมวิธีขายแล้วก็โปรโมชั่นลดแลกเปลี่ยนแจกแถมต่างๆมาดึงดูดคนซื้อ เพื่อระบายห้องค้างสต๊อกดังที่กล่าวมาแล้วกลุ่มนี้
ในเวลาที่คนที่ได้รับผลพวงนอกเหนือจากการที่จะเป็นตัวดิเวลลอปเปอร์ที่ขายห้องได้ไม่หมดจริงๆและก็จะต้องกดราคาเพื่อดึงความพึงพอใจผู้บริโภคแล้ว ในส่วนของคนซื้อที่อยากได้เก็งกำไรเพื่อลงทุนจะมีปัญหาต่อการที่จะปลดปล่อยห้องมือสองเพื่อ ReSale ขายต่อ ด้วยเหตุว่าถ้าอยากปลดปล่อยห้องในอาคารเดียวกันที่ยังมีห้องหลุดโอนอยู่ จะไม่อาจจะเรียกราคาขายต่อที่สูงไปกว่าราคาโปรโมชั่นของทางดิเวลลอปเปอร์ได้ เพราะเหตุว่าจะไม่ยั่วยวนใจคนซื้อต่อ ยิ่งไปกว่านั้นในบางคราวก็บางครั้งอาจจะจำเป็นต้องกดราคาจนกระทั่งเหลือเสมอตัวที่ซื้อรอบแรกอีกด้วย
เว้นแต่ ห้องหลุดดาวน์/ห้องหลุดโอน จะสะท้อนให้มองเห็นภาวะของคอนโดแต่ละโครงงานแล้ว ยังร่ายรำให้มองเห็นถึงสถานการณ์ทางเศรษฐกิจเวลานี้ด้วย สำหรับใครกันแน่ที่กำลังคิดจะซื้อห้องเพื่อพักอาศัยหรือปลดปล่อยเช่าก็คำนวณกำลังสำหรับในการจ่ายและชำระหนี้ด้วยนะ จะได้ไม่กำเนิดปัญหาห้องหลุดดาวน์/ห้องหลุดโอนอีก
ต้นเหตุสำคัญๆที่ก่อให้เกิดบ้านและก็คอนโดหลุดดาวน์
วันนี้พวกเรามาหาต้นเหตุเพราะเหตุใด บ้านรวมทั้งคอนโด หลุดดาวน์ ถึงเกิดขึ้นบ่อยๆในตลอดระยะเวลาที่ผ่านมา โดยโครงงานที่หลุดดาวน์นั้นโดยมากก็มาจากผู้ครอบครองแผนการด้วยตัวเองที่อยากกระทำการปลดปล่อยบ้านแล้วก็คอนโดออกไปให้สูงที่สุด ทำให้คนที่ปรารถนาซื้อบ้านในราคาที่ถูกลงกว่าจากธรรมดาบวกโปรโมชั่นต่างๆอีกเยอะแยะเพื่อดึงผู้บริโภคมากระทำการซื้อบ้านและก็คอนโดในโครงงานนั้นเองทำให้เกิดเรื่องที่ดีสำหรับผู้บริโภค แต่ว่าเป็นข่าวร้ายสำหรับผู้ประกอบ ด้วยเหตุนี้ในวันนี้พวกเราจะพาไปดู5 มูลเหตุสำคัญๆที่กระตุ้นแล้วส่งผลให้มีการเกิดบ้านแล้วก็คอนโดหลุดดาวน์กัน
กู้ไม่ผ่าน
มูลเหตุบ้านและก็คอนโดหลุดดาวน์ นี้ส่วนมากนั้นจะเกิดขึ้นได้เพราะมีสาเหตุเนื่องมาจากการ กู้ กู้ไม่ผ่านนี้เป็นต้นเหตุสำคัญๆเลยด้วยเหตุว่าเกิดขึ้นจากจากช่วงเวลาสำหรับเพื่อการผ่อนดาวน์ เพราะว่าโครงงานบ้านแล้วก็คอนโด จะมีระยะผ่อนเริ่มขั้นต่ำ 15-20 เดือน แล้วก็ในขณะที่กำลังผ่อนดาวน์บางทีอาจกำเนิดปัญหาที่เกี่ยวข้องกับการเงินทำให้จำเป็นต้องตกลงใจทิ้งดาวน์หรือบางโอกาสบางทีอาจ ไปสร้างหนี้สินเพิ่ม จนกระทั่งทำให้มีปัญหาในช่วงเวลาที่จะต้องยื่นกู้ แม้ว่าตอนจองซื้อไม่มีปัญหาการ Pre-approved นั้นเอง ด้วยเหตุนั้นพวกเราก็จำเป็นที่จะไม่เพียรพยายามไปสร้างหนี้สินเพิ่ม ไปค้ํารับรอง หรือไปทำอะไรที่ก่อให้เกิดผลกระทบต่อเครดิต เนื่องจากพฤติกรรมที่กล่าวไปนั้น แบงค์จะคิดว่าพวกเรากำลังประสบปัญหาทางด้านการเงินแล้วก็จะไม่ยินยอมปลดปล่อยให้กู้
ยกเลิกสัญญาซื้อขายจากผู้ครอบครองโครงงาน
ต้นสายปลายเหตุยกเลิกสัญญาซื้อขายจากผู้ครอบครองแผนการ หัวข้อนี้เกิดเรื่องจริงที่ปวดสำหรับผู้ซื้อบ้านเป็นรายแรกๆเนื่องจากผู้ครอบครองแผนการโดยมากต้องการที่จะปลดปล่อยบ้านทุกๆหน่วยของแผนการออกให้ไวรวมทั้งเร็วที่สุดเท่าที่ผู้ครอบครองโครงงานจะทำเป็น โดยการออกโปรลดให้ถูกลงมามากมายเพื่อกระตุ้นยอดจำหน่ายนานับประการนั้นเอง นั้นเป็นต้นเหตุให้คนจองก่อนหน้านี้ที่ผ่านมายกเลิกคำสัญญาจองซื้อสุดท้าย
มูลเหตุยกเลิกสัญญาซื้อขายจากผู้ครอบครองแผนการ หัวข้อนี้เกิดเรื่องจริงที่ปวดสำหรับผู้บริโภคบ้านเป็นรายแรกๆเพราะว่าผู้ครอบครองโครงงานจำนวนมากต้องการที่จะปลดปล่อยบ้านทุกๆหน่วยของโครงงานออกให้ไวแล้วก็เร็วที่สุดเท่าที่ผู้ครอบครองแผนการจะทำเป็น โดยการออกโปรลดให้ถูกลงมามากมายเพื่อกระตุ้นยอดจำหน่ายนานับประการนั้นเอง นั้นเป็นต้นเหตุให้คนจองที่ผ่านมายกเลิกข้อตกลงจองซื้อท้ายที่สุด
ทำเลที่ตั้งแผนการใหม่งามกว่าเดิม
ปัจจัยทำเลที่ตั้งโครงงานใหม่งามกว่าเดิม หัวข้อนี้จำเป็นต้องบอกเลยว่าการจะเลือกซื้อหรือดาวน์บ้านรวมทั้งคอนโดต่างๆควรจะดูให้ดีๆมองหลายๆโครงงานเพราะตลาดในขณะนี้ครื้นครึกมากมายโดยที่ส่วนทางกับกำลังคนซื้อโดยเฉพาะอย่างยิ่งคอนโดนี้ แผนการใหม่ๆเปิดตัวเกือบจะทุกเดือนคนซื้อก็เลยมีตัวเลือกมากมายจนกระทั่งบ้างครั้งคนยอมเสียตังค์ดาวน์เพื่อจะไปซื้อโครงการาใหม่บางครั้งอาจจะด้วยเหตุว่าราคาน้อยมากกว่าหรืออยู่ในทำเลที่ตั้งที่ดีมากยิ่งกว่ามากมายนั้นเอง
นักลงทุนที่ได้สิทธิ์ซื้อในราคาพิเศษก่อนกรุ๊ปลูกค้าทั่วๆไป
ต้นเหตุนักลงทุนที่ได้สิทธิ์ซื้อในราคาพิเศษก่อนกรุ๊ปลูกค้าทั่วๆไปเสมอ โดยกลุ่มนี้ผู้ครอบครองแผนการจะให้สิทธิ์สำหรับในการซื้อการเลือกห้องต่างๆก่อนผู้บริโภคทั่วๆไปแบบพวกเราโดยผู้ครอบครองแผนการบางทีก็อาจจะกำหนดให้ซื้อตั้งแต่ 5-10 ยูนิต เมื่อซื้อเสร็จรวมทั้งจะฝากขายผ่านตัวโครงงานเลยนั้นก็เนื่องจาก ไม่ต้อเสียภาระหน้าที่โอนกรรมสิทธิ์ทั้งหมดทั้งปวง
คนขายบ้านไม่สามารถที่จะผ่อนต่อไหว
มูลเหตุเป็นคนขายบ้านไม่อาจจะผ่อนต่อไหว แล้วทำประกาศขายบ้านเองโดยบางครั้งก็อาจจะให้พวกเราผ่อนต่อในที่เหลือโดยบางครั้งอาจจะจ่ายค่าส่วนต่างราว แสนสองแสน ที่ผู้ซื้อเคยผ่อนไปก่อนแค่นั้น ยิ่งถ้าหากอยู่ในทำเลที่ตั้งไม่ดีด้วยแล้วราคายิ่งถูกเอาไปอีก